Économie de la fonctionnalité : la nouvelle donne de l’immobilier ?
L’économie de la fonctionnalité s’impose en effet comme le nouveau mode de consommation faisant primer l’usage des choses sur leur possession. Que ce soit en matière de bricolage, comme de mobilité ou même de prêt-à-porter, il n’est aujourd’hui plus nécessaire d’acheter pour utiliser. Pourquoi en serait-il autrement d’une construction ? En effet, au cœur même de nos vies quotidiennes le bâtiment doit, lui aussi, pouvoir offrir cette agilité si indispensable à nos nouveaux rythmes de vie, comme à nos nouveaux usages : un bâtiment réversible, évolutif et renouvelable.
En somme, le secteur du bâtiment doit aujourd’hui davantage penser les constructions en termes de fonctionnalité que de possession, et ce au soutien d’enjeux tout à la fois économiques, sociaux et environnementaux. Cette vision prend à contre-pieds les mentalités centrées sur l’avoir et la rente.
La société évolue, l'immobilier aussi
La construction est un monde économique qui s’est assez peu renouvelé ces dernières années, à l’écart du rythme parfois effréné d’innovations de certains autres secteurs. Pourtant, ce monde de pierre puis de béton arrive bel et bien au bout d’un cycle : celui de l’épuisement de certaines matières premières dont il est gros consommateur. Une nouvelle approche est donc nécessaire à la construction d’aujourd’hui afin de permettre aux bâtiments de jouir d’une capacité d’adaptation aux changements urbains, démographiques, mais également sociaux et environnementaux.
Comment ?
En étant d’abord réversibles. Pouvoir transformer un bureau vide en logement, ou encore un ancien commerce en crèche est, par exemple, un atout énorme pour une collectivité, dès lors en mesure d’adapter son patrimoine bâti en fonction des besoins sociaux. Évolutifs, transformables et déplaçables, ce sont désormais les bâtiments qui s’adaptent aux besoins d’usage, temporels et géographiques.
Et le gain est double : non seulement le bâtiment est en mesure d’évoluer au gré des nécessités de son propriétaire/usager, mais il devient alors renouvelable, pérenne et donc vecteur d’un moindre impact tant sur le coût de la construction (du fait de la seconde vie des matériaux) que sur l’environnement. Dès lors, le champ des modèles économiques s’ouvre à de nouveaux possibles : ne devant plus répondre à un besoin topique unique, un bâtiment d’extension pourrait être loué et récupéré par le bailleur lorsque le besoin disparaît. De la même manière, un bâtiment modulaire pourrait être acheté puis revendu pour un autre usage, voire une déconstruction totale, permettant de disposer une fois encore de matériaux supplémentaires pour des projets annexes…
Un cadre réglementaire nécessaire
Le bâtiment dispose donc aujourd’hui de toutes les cartes en main pour s’ouvrir à l’économie de la fonctionnalité, si tant est toutefois, et comme toujours, que la réglementation accompagne voire encourage ce changement nécessaire. Or, il est une réalité recouvrant tous les secteurs économiques : la réglementation avance moins vite que l’innovation. Si le constat est posé, une accélération s’avère tout de même souhaitable en matière de construction, tant les vides juridiques sont aujourd’hui conséquents.
Et pour cause, elle n’est actuellement aucunement adaptée aux besoins en flexibilité du bâtiment de demain : de la durée de délivrance démesurément longue des permis de construire comme de déconstruire, aux permis limités à des usages spécifiques, le monde juridique n’est absolument pas aligné avec les usages de cette économie de la fonctionnalité de l’immobilier, ni même à ses besoins parfois de plus en plus urgents comme temporaires (logements pour les migrants, crèches temporaires, raouts événementiels…). C’est d’ailleurs cette spécificité « temporaire » que les textes réglementaires doivent aujourd’hui pleinement intégrer.
De ce point de vue, la tenue des Jeux Olympiques à Paris, en 2024, peut laisser présager quelques évolutions optimistes. Et pour cause, dans un souci de renouvelabilité des constructions comme de rentabilité durable des fonds investis pour l’occasion, le code de l’urbanisme prévoit un contexte réglementaire adapté à l’événement notamment via l’introduction d’un permis de construire à deux usages et permettant la transformation du village olympique en bureaux, notamment. Reste désormais à ce que cette réglementation puisse jouir d’un état définitif une fois les JO terminés et ce afin de pouvoir enfin assurer au bâtiment sa destination transitoire, seul gage de sa flexibilité !
Néanmoins, et afin que cette démarche puisse être crédible et durable, il faut, comme tout Droit, y opposer des Devoirs. L’accroissement des projets relevant de l’urbanisme transitoire et le souhait que ces derniers bénéficient de procédures adaptées risquent en effet d’augmenter leurs impacts environnementaux notamment sur la production de déchets. Il apparaît donc primordial que ces nouveaux modèles, tel que le permis « à usages successifs » soient conditionnés à une gestion responsable des déchets. Ceci doit être une contrepartie indispensable à ces projets d’un nouveau genre qui allient réponse aux besoins actuels et agilité d’adaptation aux besoins futurs.
Sources : Relai d’information de Batipresse : Economie de la fonctionnalité, la nouvelle donne de l’immobilier ?
